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　　“城市運(yùn)營商”的概念由來已久，但卻難以溯源。但對(duì)于眾多的房企而言，經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)完成了原始的資本積累，中國的城鎮(zhèn)化發(fā)展又進(jìn)入了一個(gè)以城市新城區(qū)開發(fā)建設(shè)推動(dòng)城市群發(fā)展的歷史時(shí)期，需要開發(fā)商由以往的僅僅開發(fā)住宅、商業(yè)樓盤為主向建設(shè)城市綜合體轉(zhuǎn)型，向城市運(yùn)營轉(zhuǎn)型。

　　從蓋房子到城市運(yùn)營

　　從最初的造房、造園到如今的造鎮(zhèn)、造城，房企正以城鎮(zhèn)化建設(shè)中重要的拓荒者和建設(shè)者身份，經(jīng)歷著劇烈的轉(zhuǎn)型蛻變。與此同時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)“黃金時(shí)代”的終結(jié)，也促使房企加速向城市運(yùn)營領(lǐng)域進(jìn)軍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從“蓋房子”向“城市運(yùn)營”轉(zhuǎn)變將是企業(yè)發(fā)展的重要方向之一。

　　事實(shí)上，一直以來，開發(fā)商除了建造住宅外也參與許多城市功能的建設(shè)，比如修建公園，開發(fā)城市商業(yè)綜合體，引進(jìn)和建設(shè)學(xué)校、體育設(shè)施及旅游設(shè)施等。

　　在港上市的中駿置業(yè)，是第一個(gè)進(jìn)駐燕郊的百強(qiáng)企業(yè)，打造了燕郊目前唯一的雙公園地產(chǎn)項(xiàng)目中駿·四季花都。項(xiàng)目一路之隔是70萬平方米燕郊植物園，東北側(cè)緊鄰720萬平方米燕郊濱河森林公園。項(xiàng)目內(nèi)部還打造北美風(fēng)情園林、兒童游戲區(qū)、水景區(qū)、娛樂庭院區(qū)、運(yùn)動(dòng)主題會(huì)所、獨(dú)創(chuàng)圍合型雙商業(yè)街等，讓居者充分體驗(yàn)自然和諧的悠閑雅趣。

　　如今，還有房企參與道路橋梁的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)等，甚至參與整個(gè)新城區(qū)幾十平方公里的建設(shè)、風(fēng)景區(qū)幾百平方公里的建設(shè)。這對(duì)城市人民的生活、工作、教育、休閑等諸多方面帶來長遠(yuǎn)的影響，這些房企從某種意義上講已經(jīng)是城市運(yùn)營商。

　　房企探索轉(zhuǎn)型新方向

　　當(dāng)越來越多房企參與到城市運(yùn)營中來時(shí)，就更需要開發(fā)商對(duì)城市資源進(jìn)行整合、優(yōu)化、創(chuàng)新而取得城市資源的增值。

　　去年10月，方興地產(chǎn)正式更名為中國金茂控股集團(tuán)有限公司，將致力于中國城市綜合開發(fā)與運(yùn)營。中國金茂總經(jīng)理李從瑞在更名當(dāng)天表示，隨著城市化、改革、人口等紅利因素的逐漸消退，地產(chǎn)行業(yè)不可逆轉(zhuǎn)的新常態(tài)、新挑戰(zhàn)也隨之而來，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在積極地探索轉(zhuǎn)型發(fā)展。“城市綜合開發(fā)與運(yùn)營，代表著行業(yè)未來的方向?！?/p>

　　萬科的轉(zhuǎn)型探索也很明確。2013年7月，郁亮首次談及萬科未來將轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”，同年12月末，萬科提出“5S服務(wù)”的概念，圍繞居住、購物、度假、辦公、文化五大方面，從“房屋建造銷售商”轉(zhuǎn)型“城市配套服務(wù)商”。按萬科的規(guī)劃，2015年，萬科會(huì)加大商業(yè)服務(wù)、教育、養(yǎng)老等社區(qū)配套服務(wù)，打造更豐富全面的社區(qū)生活體驗(yàn);此外，還針對(duì)養(yǎng)老、醫(yī)療、度假等城市發(fā)展亟須的需求，為城市居民提供針對(duì)性的產(chǎn)品和服務(wù)。

　　此外，萬達(dá)、綠地、恒大等大型開發(fā)商都在加速轉(zhuǎn)型，紛紛試水城市運(yùn)營。比如，萬達(dá)集團(tuán)就以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，斥巨資進(jìn)軍城市運(yùn)營，四處開花的“萬達(dá)城”便是其代表作。綠地集團(tuán)也已經(jīng)籌劃“產(chǎn)城一體”戰(zhàn)略以適應(yīng)城市運(yùn)營商的角色。

　　案例

　　萬達(dá) 制造“城市中心”

　　在眾多房企將“城市綜合運(yùn)營商”視為全新的定位之時(shí)，萬達(dá)旗下的多個(gè)萬達(dá)廣場已經(jīng)成為了“城市中心”。

　　早在2000年便決定轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的萬達(dá)集團(tuán)，是國內(nèi)最早進(jìn)行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)?！俺暗耐顿Y、豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、良好的政府關(guān)系、獨(dú)特的業(yè)內(nèi)資源和強(qiáng)大的銷售能力等，都是萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一馬當(dāng)先的重要因素?！币晃环科笕耸勘硎荆f達(dá)通過10多年持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)化過程中，已經(jīng)形成了較高的競爭門檻。在如今的市場環(huán)境和行業(yè)背景下，能夠趕超萬達(dá)的企業(yè)很難出現(xiàn)。

　　的確如此。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)旗下不僅擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)，還擁有全國性的商業(yè)管理公司，已經(jīng)形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。而從拿地到開業(yè)，一個(gè)萬達(dá)廣場的運(yùn)作時(shí)間限定在2年，成為萬達(dá)模式高效的核心。

　　此外，萬達(dá)對(duì)于綜合體的概念一直在摸索中創(chuàng)新。從2000年開始的第一代單店模式(只租不售，聯(lián)合國際知名品牌)到2004年、2005年的第二代組合店模式，目前萬達(dá)已開始進(jìn)入第三代的城市綜合體模式，也是被學(xué)者認(rèn)為的“做加法模式”——延長產(chǎn)業(yè)半徑的開始?！叭绻f第二代的管理模式是出于對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的把握，萬達(dá)的第三代管理模式則完全是出于對(duì)商業(yè)規(guī)律更深的認(rèn)識(shí)?！蓖踅×秩缡钦f。

　　龍湖 商業(yè)也有精細(xì)化基因

　　幾乎在萬達(dá)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的同時(shí)，2000年，龍湖也成立了自己的商業(yè)經(jīng)營管理分公司。2003年，龍湖旗下第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目龍湖·北城天街在重慶開業(yè)。2011年-2013年，龍湖地產(chǎn)的商業(yè)版圖已在全國范圍內(nèi)展開布局，并形成了“天街”、“MOCO”、“星悅薈”三大主力產(chǎn)品線，建立的品牌合作商戶達(dá)1500家。

　　連續(xù)幾年，龍湖都交出優(yōu)異的商業(yè)運(yùn)營“成績單”。據(jù)悉，龍湖商業(yè)地產(chǎn)的員工飛赴世界各地，考察全球最好的商場。而廣為流傳的是其內(nèi)部關(guān)于打造綜合體的文件，其中標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化的程度甚至關(guān)系到相應(yīng)的光線、濕度和溫度指標(biāo)。

　　10多年時(shí)間，經(jīng)過產(chǎn)品復(fù)制、異地?cái)U(kuò)張和業(yè)態(tài)延伸，龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)步入了快速擴(kuò)張階段。以“地鐵上蓋”為主打的天街系產(chǎn)品，不足以囊括龍湖打造綜合體的全部優(yōu)勢，但這一步，龍湖的確走在了內(nèi)地綜合體項(xiàng)目創(chuàng)新的前列。

　　龍湖在北京的兩個(gè)“天街”產(chǎn)品與重慶北城天街“神話”有諸多相似之處。首先，位于朝陽常營的龍湖長楹天街和大興生物制藥基地的龍湖時(shí)代天街，都不屬于城市核心區(qū)，而是受到市政規(guī)劃利好輻射的新興區(qū)域。其次，這兩個(gè)項(xiàng)目的顯著特征是都屬于“地鐵上蓋”，分別與地鐵6號(hào)線、4號(hào)線實(shí)現(xiàn)無縫連接。這也是龍湖“天街系”產(chǎn)品在北京做出的全新改良。2014年底，長楹天街一經(jīng)入市便獲得了良好的品牌認(rèn)知度。受益于長楹天街火爆人氣的傳遞，今年，位于大興的時(shí)代天街也將正式開業(yè)。(記者 李捷)