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　　各地保障性住房開工正在“如火如荼”，不斷攀升。截至7月底全國(guó)保障房開工率達(dá)72%的同時(shí)，房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)投資中設(shè)備購(gòu)置增速并沒有明顯超過投資增速水平。對(duì)此，莫尼塔近日發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，保障房實(shí)際投資水平與在建水平明顯背離，保障房“快速開工，有限投資”。

　　根據(jù)測(cè)算，如果去年和今年保障房開工水平剔除的話，商品房新開工累計(jì)同比增速在上半年已經(jīng)開始快速下滑。5月商品房新開工累計(jì)同比增速已經(jīng)轉(zhuǎn)負(fù)。而7月商品房新開工增速已下滑至-9%，這意味著后期商品房投資增速很可能出現(xiàn)快速下滑。

　　保障房開工率已達(dá)到72%

　　根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，截至7月，全國(guó)保障房開工率已達(dá)到72%。遼寧和陜西省保障房開工率甚至超過100%。保障房可謂進(jìn)入開工競(jìng)賽，但有關(guān)產(chǎn)能增速滯后的情況表明，保障房的融資瓶頸并未消除。

　　但莫尼塔投資發(fā)展有限公司分析師王沛發(fā)現(xiàn)，從保障房實(shí)際投資水平和在建水平的對(duì)比來看，最近幾個(gè)月，剔除價(jià)格因素影響的房地產(chǎn)實(shí)際投資增速要明顯低于房地產(chǎn)在建面積增速?？赡艿慕忉屖?，一部分新開工保障房雖然轉(zhuǎn)入在建面積統(tǒng)計(jì)，但并沒有產(chǎn)生實(shí)際的投資拉動(dòng)。保障房目前處于“快速開工，有限投資”的階段。

　　雖然統(tǒng)計(jì)顯示保障房開工增長(zhǎng)，但從全國(guó)范圍來看，可能存在區(qū)域發(fā)展嚴(yán)重不平衡現(xiàn)象。根據(jù)莫尼塔統(tǒng)計(jì)，財(cái)政最為困難的10個(gè)省份承擔(dān)了全國(guó)27%的保障房建設(shè)任務(wù)，然而其財(cái)政收入僅占全國(guó)的10%。

　　王沛表示，今年1-7月全國(guó)房地產(chǎn)新開工增速始終處于20%以上的較高水平。這主要是受到了保障房項(xiàng)目開工的支撐作用。但保障房開工的快速增長(zhǎng)實(shí)際掩蓋了商品房開工增速的下滑。保障房高開工的背后，暗藏著商品房開工增速放緩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　開工增速難掩融資瓶頸

　　盡管從各地情況來看，保障房無論開工還是投資增速均呈上升態(tài)勢(shì)，但實(shí)地案例分析表明，保障房融資瓶頸，資金回報(bào)率過低等問題并未解決。

　　“看保障房對(duì)投資的拉動(dòng)，主要角度是產(chǎn)能。但房地產(chǎn)投資和固定資產(chǎn)投資中，設(shè)備購(gòu)置增速并沒有明顯超過投資增速水平，即產(chǎn)能并沒有出現(xiàn)明顯加速擴(kuò)張情況?！蹦崴治鰩熗跖姹硎尽?/P>

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭接受筆者采訪時(shí)說，開工率高就意味著投資量大，兩者是正相關(guān)。但目前有媒體爆出部分地區(qū)保障房開工僅舉行了開工儀式，即報(bào)入已開工項(xiàng)目，因此這種不計(jì)投資規(guī)模的統(tǒng)計(jì)口徑可能也令實(shí)際開工投資“被摻水”。

　　“發(fā)改委允許發(fā)企業(yè)債，目前看來也并不成功。企業(yè)發(fā)債需要社會(huì)認(rèn)可，有人認(rèn)購(gòu)。如果利率過高，對(duì)發(fā)債企業(yè)來說壓力也比較大。再看銀行的支持，雖說有一定升幅，但絕對(duì)量也并不大?！睏罴t旭認(rèn)為，呈一定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的開工率和投資增速，都不足以掩蓋捉襟見肘的保障房資金問題。