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　　近期，市場對于城鎮(zhèn)化的討論顯著增加。我國目前城鎮(zhèn)化率較低、未來發(fā)展空間引起了市場人士，尤其是房地產行業(yè)的極大關注。 近期，市場對于城鎮(zhèn)化的討論顯著增加。我國目前城鎮(zhèn)化率較低、未來發(fā)展空間引起了市場人士，尤其是房地產行業(yè)的極大關注。分析認為，“新型城鎮(zhèn)化”必然將帶動傳統(tǒng)的基礎建設投資，房企將明顯受惠。站在經濟面臨潛在增速下降和結構轉型的關鍵時點，潛藏巨大發(fā)展空間的三線城市成為各房企關注的焦點。

　　城鎮(zhèn)化高度再提升

　　十八大報告指出，“必須以改善需求結構、優(yōu)化產業(yè)結構、促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展、推進城鎮(zhèn)化為重點”，“科學規(guī)劃城市群規(guī)模和布局，增強中小城市和小城鎮(zhèn)產業(yè)發(fā)展、公共服務、吸納就業(yè)、人口集聚功能?！贝撕?，在北京召開的中央經濟工作會議再次強調：“要構建科學合理的城市格局，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學布局，與區(qū)域經濟發(fā)展和產業(yè)布局緊密銜接?！?/P>

　　對中央頻繁推出的城鎮(zhèn)化新政，業(yè)界給出了系列解讀。全國人大常委、民建中央副主席、經濟學家辜勝阻教授對記者表示，“如果說工業(yè)化在某種意義上主要是創(chuàng)造供給，那么城鎮(zhèn)化則主要是創(chuàng)造需求?！庇醒芯勘砻?，城鎮(zhèn)化率每提高1%，可以替代出口10萬億元。按照現有城鎮(zhèn)化速度，社會消費的總水平可以從現在的10萬億級上升到20萬億級，年均20萬億元以上的投資規(guī)模將會維持20年。

　　花旗投資銀行表示，去年11月召開的十八大提出推動新型“城鎮(zhèn)化”規(guī)劃，城鎮(zhèn)化在未來10年可拉動40萬億元人民幣投資，市場分析料基建、內房將明顯受惠。

　　無論是政府，還是學者專家，還是業(yè)內人士均普遍認為，城鎮(zhèn)化是未來中國經濟周期的重要抓手，是現代化的主線。中國現代化最大的潛力在于10億人以上規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在于著眼現代化遠期目標，以及高品質、高水平的城鎮(zhèn)化。

　　新型城鎮(zhèn)化釋放住房需求

　　城鎮(zhèn)化的加速推進，在提高產業(yè)集聚度、基礎設施利用率和土地集約使用效能的同時，會釋放出巨大的消費需求和投資需求潛力，其中就包括房地產行業(yè)。

　　CRIC研究中心評論員李仙德和楊晨青從需求的角度分析認為，城鎮(zhèn)化推進房地產市場發(fā)展主要有兩方面：一方面是集中爆發(fā)的存量需求，另一方面快速推進的城鎮(zhèn)化引發(fā)了同步飆升的增量需求。

　　“進城的人總需要有住的地方，如果按照年均一點幾個百分比的城鎮(zhèn)化率增長，保守估計有1000萬人進城，以一家三口人，每家90平方米住房為例，總共需要3億平方米的住房，這還是新增的住房需求，如果再加上城鎮(zhèn)里原有人口的改善性需求和剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，每年這個住房需求量是很大的?！?中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一向記者表示，“只要城鎮(zhèn)化有潛力，房地產就有潛力?！?/P>

　　瑞信咨詢公司分析師表達了類似觀點，他告訴記者，未來新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，鄰近經濟實力強勁的核心城市將給中小城市房地產業(yè)的發(fā)展帶來巨大的發(fā)展機遇，距離核心城市的地理距離起到重要作用。“伴隨著中小城市的進一步崛起，中國房地產市場容量將進一步提升。”

　　三線城市成房企新陣地

　　根據發(fā)達國家經驗，城鎮(zhèn)化水平快速提升階段，也是房地產增量規(guī)?？焖贁U張階段，這一點在我國1998年后至今的房地產市場上得到驗證。

　　中正咨詢公司分析師告訴記者，城鎮(zhèn)化率的提高無疑會帶動房地產行業(yè)新一輪的發(fā)展，不過，此輪發(fā)展機遇已經不屬于風光無量的一二線城市，更不是被過度開發(fā)，聲明不再的以鄂爾多斯為代表的四線城市，而是此前被大部分房企所忽略的三線城市。

　　具體而言，以京、滬、深、穗及較發(fā)達的一二線城市，是房地產行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和最發(fā)達的城市，在經過十數年的發(fā)展之后，市場趨于成熟平穩(wěn)，供求達到平衡，增長潛力是有限的。相對落后的四線城市由于人口密度比較小，地廣人稀，供求關系失衡，有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應之間的矛盾對房地產發(fā)展構成最大的風險。

　　“這些顯然不是新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場?！鄙鲜龇治鰩煾嬖V記者。較發(fā)達的主流三線城市，如一些經濟欠發(fā)達地區(qū)的省會城市及大多數地級市，和少數經濟發(fā)達的縣級市，剛需劇烈釋放，供不應求?！斑@樣的地區(qū)才是房地產發(fā)展?jié)摿薮蟮氖袌??！?/P>

　　據了解，不少龍頭房企如萬科、招商、中海、恒大等都積極進駐三線城市，以獲取發(fā)展先機。例如萬科，截至2012年8月份在全國至少新增項目18個，大部分都集中在二三線市場。以恒大為例，作為中國最早進行二三線城市戰(zhàn)略的地產企業(yè)，前瞻性大規(guī)模進入三線城市，成為目前國內三線城市布局最廣的房企。