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　　近期，市場(chǎng)對(duì)于城鎮(zhèn)化的討論顯著增加。我國(guó)目前城鎮(zhèn)化率較低、未來(lái)發(fā)展空間引起了市場(chǎng)人士，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的極大關(guān)注。 近期，市場(chǎng)對(duì)于城鎮(zhèn)化的討論顯著增加。我國(guó)目前城鎮(zhèn)化率較低、未來(lái)發(fā)展空間引起了市場(chǎng)人士，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的極大關(guān)注。分析認(rèn)為，“新型城鎮(zhèn)化”必然將帶動(dòng)傳統(tǒng)的基礎(chǔ)建設(shè)投資，房企將明顯受惠。站在經(jīng)濟(jì)面臨潛在增速下降和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，潛藏巨大發(fā)展空間的三線城市成為各房企關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　城鎮(zhèn)化高度再提升

　　十八大報(bào)告指出，“必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)”，“科學(xué)規(guī)劃城市群規(guī)模和布局，增強(qiáng)中小城市和小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、吸納就業(yè)、人口集聚功能?！贝撕螅诒本┱匍_的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)：“要構(gòu)建科學(xué)合理的城市格局，大中小城市和小城鎮(zhèn)、城市群要科學(xué)布局，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接?！?/P>

　　對(duì)中央頻繁推出的城鎮(zhèn)化新政，業(yè)界給出了系列解讀。全國(guó)人大常委、民建中央副主席、經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜勝阻教授對(duì)記者表示，“如果說(shuō)工業(yè)化在某種意義上主要是創(chuàng)造供給，那么城鎮(zhèn)化則主要是創(chuàng)造需求。”有研究表明，城鎮(zhèn)化率每提高1%，可以替代出口10萬(wàn)億元。按照現(xiàn)有城鎮(zhèn)化速度，社會(huì)消費(fèi)的總水平可以從現(xiàn)在的10萬(wàn)億級(jí)上升到20萬(wàn)億級(jí)，年均20萬(wàn)億元以上的投資規(guī)模將會(huì)維持20年。

　　花旗投資銀行表示，去年11月召開的十八大提出推動(dòng)新型“城鎮(zhèn)化”規(guī)劃，城鎮(zhèn)化在未來(lái)10年可拉動(dòng)40萬(wàn)億元人民幣投資，市場(chǎng)分析料基建、內(nèi)房將明顯受惠。

　　無(wú)論是政府，還是學(xué)者專家，還是業(yè)內(nèi)人士均普遍認(rèn)為，城鎮(zhèn)化是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期的重要抓手，是現(xiàn)代化的主線。中國(guó)現(xiàn)代化最大的潛力在于10億人以上規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在于著眼現(xiàn)代化遠(yuǎn)期目標(biāo)，以及高品質(zhì)、高水平的城鎮(zhèn)化。

　　新型城鎮(zhèn)化釋放住房需求

　　城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，在提高產(chǎn)業(yè)集聚度、基礎(chǔ)設(shè)施利用率和土地集約使用效能的同時(shí)，會(huì)釋放出巨大的消費(fèi)需求和投資需求潛力，其中就包括房地產(chǎn)行業(yè)。

　　CRIC研究中心評(píng)論員李仙德和楊晨青從需求的角度分析認(rèn)為，城鎮(zhèn)化推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要有兩方面：一方面是集中爆發(fā)的存量需求，另一方面快速推進(jìn)的城鎮(zhèn)化引發(fā)了同步飆升的增量需求。

　　“進(jìn)城的人總需要有住的地方，如果按照年均一點(diǎn)幾個(gè)百分比的城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)，保守估計(jì)有1000萬(wàn)人進(jìn)城，以一家三口人，每家90平方米住房為例，總共需要3億平方米的住房，這還是新增的住房需求，如果再加上城鎮(zhèn)里原有人口的改善性需求和剛性需求，以及舊城改造、拆遷的量，每年這個(gè)住房需求量是很大的。” 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一向記者表示，“只要城鎮(zhèn)化有潛力，房地產(chǎn)就有潛力?！?/P>

　　瑞信咨詢公司分析師表達(dá)了類似觀點(diǎn)，他告訴記者，未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展過(guò)程中，鄰近經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁的核心城市將給中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)遇，距離核心城市的地理距離起到重要作用?！鞍殡S著中小城市的進(jìn)一步崛起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量將進(jìn)一步提升?！?/P>

　　三線城市成房企新陣地

　　根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化水平快速提升階段，也是房地產(chǎn)增量規(guī)?？焖贁U(kuò)張階段，這一點(diǎn)在我國(guó)1998年后至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到驗(yàn)證。

　　中正咨詢公司分析師告訴記者，城鎮(zhèn)化率的提高無(wú)疑會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展，不過(guò)，此輪發(fā)展機(jī)遇已經(jīng)不屬于風(fēng)光無(wú)量的一二線城市，更不是被過(guò)度開發(fā)，聲明不再的以鄂爾多斯為代表的四線城市，而是此前被大部分房企所忽略的三線城市。

　　具體而言，以京、滬、深、穗及較發(fā)達(dá)的一二線城市，是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)軔地區(qū)和最發(fā)達(dá)的城市，在經(jīng)過(guò)十?dāng)?shù)年的發(fā)展之后，市場(chǎng)趨于成熟平穩(wěn)，供求達(dá)到平衡，增長(zhǎng)潛力是有限的。相對(duì)落后的四線城市由于人口密度比較小，地廣人稀，供求關(guān)系失衡，有限的客戶需求、市場(chǎng)需求和相對(duì)無(wú)限的土地供應(yīng)之間的矛盾對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)成最大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“這些顯然不是新型城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場(chǎng)?！鄙鲜龇治鰩煾嬖V記者。較發(fā)達(dá)的主流三線城市，如一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的省會(huì)城市及大多數(shù)地級(jí)市，和少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的縣級(jí)市，剛需劇烈釋放，供不應(yīng)求。“這樣的地區(qū)才是房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟮氖袌?chǎng)。”

　　據(jù)了解，不少龍頭房企如萬(wàn)科、招商、中海、恒大等都積極進(jìn)駐三線城市，以獲取發(fā)展先機(jī)。例如萬(wàn)科，截至2012年8月份在全國(guó)至少新增項(xiàng)目18個(gè)，大部分都集中在二三線市場(chǎng)。以恒大為例，作為中國(guó)最早進(jìn)行二三線城市戰(zhàn)略的地產(chǎn)企業(yè)，前瞻性大規(guī)模進(jìn)入三線城市，成為目前國(guó)內(nèi)三線城市布局最廣的房企。