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　　貴陽目前3490萬平方米的庫存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位，還需四年消化期。

　　理財(cái)周報(bào)房地產(chǎn)實(shí)驗(yàn)室研究員 王麗云 李劭婷/文

　　“過?！薄ⅰ熬仁小钡纫幌盗忻舾械脑~語跟貴陽市結(jié)合在一起，起因是貴陽市最近幾個(gè)在開發(fā)的超級(jí)樓盤。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，不到300萬城鎮(zhèn)人口的貴陽，新建樓盤面積高達(dá)4500萬平方米，其中包括花果園、未來方舟等十幾個(gè)百萬平米超級(jí)大盤。

　　貴陽樓市是否存在供應(yīng)過剩危機(jī)?貴陽或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)鄂爾多斯?

　　此前，貴陽市政府出臺(tái)的“買房送戶口”政策，被認(rèn)為是緩解當(dāng)?shù)貥鞘袔齑鎵毫Φ摹熬仁小毙袨椤?/P>

　　先漲價(jià)后降價(jià)

　　日前，中國最大的城中村改造項(xiàng)目，號(hào)稱全國最大盤的貴陽花果園項(xiàng)目緊急召開媒體見面會(huì)，回應(yīng)“貴陽樓市崩盤”說。

　　花果園項(xiàng)目營銷中心副總裁陳曉輝稱，貴陽會(huì)成為第二個(gè)鄂爾多斯完全是個(gè)笑話。

　　貴陽地產(chǎn)中介正行合智的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，截至2012年9月份，貴陽商品房住宅庫存3490萬平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6萬平方米/月，還需要去化4年。

　　花果園項(xiàng)目是宏立城集團(tuán)于2010年啟動(dòng)投資的彭家灣改造項(xiàng)目，2011年集團(tuán)又拿下五里沖片區(qū)改造項(xiàng)目，從而使整個(gè)項(xiàng)目擴(kuò)充為占地6000余畝、總建筑面積1830萬平方米的超級(jí)大盤。該項(xiàng)目的投資額也從最初的300億元激增至900億元。

　　據(jù)悉，花果園規(guī)劃建設(shè)1350萬平方米住宅、200萬平方米辦公、150萬平方米商業(yè)、100萬平方米公寓、30萬平方米公建，整個(gè)項(xiàng)目包括260棟超30層的住宅，完全建成后，項(xiàng)目可容納近30萬人居住。這個(gè)體量甚至已經(jīng)遠(yuǎn)超貴州省內(nèi)很多州縣的規(guī)模。

　　記者了解到，花果園項(xiàng)目在2011年開盤之初就遭遇了業(yè)主維權(quán)的尷尬。項(xiàng)目開盤價(jià)格高達(dá)7000～8000元/平方米，遠(yuǎn)超過貴陽當(dāng)時(shí)4000多元的樓市均價(jià)。再加上不容樂觀的樓市環(huán)境，其銷售嚴(yán)重受阻。

　　花果園不得不轉(zhuǎn)變策略，開始“低價(jià)跑量”，以團(tuán)購名義大幅降價(jià)，均價(jià)降至5000多元/平方米。這使得三四天前才買了房子的業(yè)主資產(chǎn)縮水慘重，一套房子至少跌十幾萬。

　　就在不久前，有傳言稱花果園項(xiàng)目銷售不暢致使公司陷入破產(chǎn)。記者日前聯(lián)系項(xiàng)目售樓處，據(jù)一位銷售員介紹，項(xiàng)目現(xiàn)在主推三期房源，均價(jià)3980元/平方米起價(jià)，最高4458元/平方米。一期11000多套房源基本售罄，僅剩少量100～120平米大戶型，均價(jià)7000～8000元/平方米;二期兩萬多套房源也已售出大部分。

　　“買房送戶口”，加速賣房

　　據(jù)媒體報(bào)道，花果園從2010年12月開始銷售，到現(xiàn)在已經(jīng)賣了6萬多套，面積超過了500萬平方米，剩余貨量計(jì)劃到2015年賣完。

　　根據(jù)銷售人員介紹，從花果園簽約情況看，購房者僅有35%為貴陽本地人，50%為貴州其他州縣購房者，15%為外地購房者。

　　據(jù)了解，今年上半年花果園成交241.5萬m2，占整個(gè)貴陽市435.53萬m2的55%。僅這一個(gè)超級(jí)大盤的成交就占據(jù)貴陽市場一半份額。而在貴陽城區(qū)，像這樣的百萬平米大盤不在少數(shù)。

　　而每個(gè)樓盤幾乎都號(hào)稱自己是貴陽第一大盤，都聲稱自己的銷售量占到貴陽市成交量的一半左右。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，貴陽目前3490萬平方米的庫存量已經(jīng)達(dá)到了歷史最高位。

　　如此巨量的庫存對應(yīng)的卻是貴陽市不到300萬的城鎮(zhèn)人口，即使加上流動(dòng)人口也只有500萬。這讓業(yè)內(nèi)不得不質(zhì)疑貴陽樓市可能面臨的供應(yīng)過剩危機(jī)，甚至重蹈鄂爾多斯的覆轍。

　　中房信的報(bào)告稱，截至2012年8月末，貴陽全市商品住宅存量達(dá)到553.12萬平方米，按照當(dāng)前的去化速度，需要將近12個(gè)月消化。

　　同時(shí)，貴陽市住建部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，貴陽市商品住宅銷售中，65%的買家為外地客。其中，貴州除貴陽外的其它地州市客戶占到50%，外省市及境外客戶占到15%的比例。

　　而貴陽近期出臺(tái)的“買房送戶口”政策就顯得意味深長。

　　9月，貴陽市政府出臺(tái)了二十條的《關(guān)于推進(jìn)保障性安居工程和棚戶區(qū)城中村改造及重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)的若干措施(試行)》，該措施規(guī)定，“凡在我市購買商業(yè)、辦公用房和首次購買住房的，根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購房合同在購房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證，享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇，不受入住時(shí)間和購房面積的限制”。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱，該政策有刺激房地產(chǎn)市場成交量回升的嫌疑，這樣的放松有可能引來外來投資性需求的大規(guī)模入市。

　　一周關(guān)注

　　海南限墅令下 香水君瀾墅王遭瘋搶

　　11月17日，距離海南國際旅游島先行試驗(yàn)區(qū)15分鐘車程的海南獨(dú)棟墅王——香水君瀾別墅首次赴北京公開亮相，于銀泰柏悅酒店舉行見面會(huì)。香水君瀾墅王“海苑別墅”首推僅6棟，目前已去化一半，最高成交金額為6800萬元人民幣，買家系胡潤榜內(nèi)地神秘富豪。

　　據(jù)記者了解，該神秘買家所購“海苑別墅”占地3畝，使用面積888㎡，擁有500㎡私家入戶沙灘。據(jù)悉，“海苑別墅”最貴一棟達(dá)1億元人民幣。該項(xiàng)目設(shè)“水岸別墅”、“山語別墅”、“海苑別墅”三大產(chǎn)品系，共207棟純獨(dú)棟別墅。

　　香水君瀾別墅營銷總監(jiān)馮珺告訴記者，“不少國內(nèi)耳熟能詳?shù)纳唐竺硕紒砜疾爝^項(xiàng)目，一些已經(jīng)明確了購買意向，其中有一位西南富豪一次想訂購三套‘海苑別墅’。但鑒于對客戶隱私的保護(hù)，暫時(shí)不能透露具體名字。”