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　　資金危局如影隨形

　　其實(shí)，涉房上市公司在樓市蕭瑟時(shí)期，不僅業(yè)績受累，更可能因此堵了公司融資大門。

　　2月1日，天富熱電(600509.SZ)發(fā)布業(yè)績預(yù)告稱，2011年凈利潤預(yù)增150%—200%。而此番預(yù)增，就在于去年年底天富熱電轉(zhuǎn)讓子公司天富房產(chǎn)公司，獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益3億元以上，而若扣除轉(zhuǎn)讓收益凈利潤，其2011年凈利基本和上年持平。

　　但天富熱電轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)獲得收益只是表象，更深層次的原因則在于，其定增申請一直懸而未決。2011年4月，公司擬以不低于10.50元/股的價(jià)格定向增發(fā)不超過2億股，募集資金總額不超過25億元，用于建設(shè)2×300MW熱電聯(lián)產(chǎn)擴(kuò)建工程，此次剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后意在促使融資審批加速。

　　地產(chǎn)業(yè)務(wù)成融資重組“累贅”并非杞人憂天，此前，萬方地產(chǎn)(000638.SZ)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)等12家上市房企撤回了增發(fā)申請，并且包括*ST興業(yè)(600603.SH)、實(shí)達(dá)集團(tuán)(600734.SH)、*ST吉藥(000545.SZ)在內(nèi)的多家上市公司涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重大資產(chǎn)重組被迫終止，成為受制于房地產(chǎn)調(diào)控案例。

　　根據(jù)宏達(dá)股份預(yù)盈公告，預(yù)計(jì)2011年1-12月份實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤約為4000萬元—6000萬元，業(yè)績變動原因系轉(zhuǎn)讓所持成都宏達(dá)置成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的股權(quán)產(chǎn)生投資收益所致。

　　按照宏達(dá)股份2011年5月公告，其旗下置成房產(chǎn)98%的股權(quán)，以11.93億元轉(zhuǎn)讓給控股股東控股子公司世紀(jì)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益約7億元。

　　剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后，宏達(dá)股份在當(dāng)年11月披露非公開發(fā)行預(yù)案，擬以不低于11.34元/股的價(jià)格非公開發(fā)行不超過4.4億股，募集不超過50億元，用于鉬銅多金屬資源深加工綜合利用項(xiàng)目建設(shè)及補(bǔ)充公司流動資金。顯然，宏達(dá)股份“退房”也是為了再融資。

　　而為了清理融資“絆腳石”，海南航空(600221.SH)、合肥百貨(000417.SZ)等都將地產(chǎn)業(yè)務(wù)出售，以期實(shí)現(xiàn)再融資目的。

　　而自2010年4月國務(wù)院出臺新“國十條”之后，房企重組和再融資需獲得國土資源部的意見，證監(jiān)會也明確表態(tài)暫緩受理。

　　房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營壓力越來越大，涉房上市公司“退房”除了可以打開融資渠道關(guān)卡，還在于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)釋放帶來的業(yè)績下滑和資金拖累。

　　主營食品的恒順醋業(yè)(600305.SH)已經(jīng)被房地產(chǎn)“拉下水”，根據(jù)其業(yè)績預(yù)減公告，公司2011年度業(yè)績比去年同期減少50%以上，原因就在于公司老廠區(qū)土地未能如期變現(xiàn)，加之國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，商品房市場成交低迷，公司房地產(chǎn)銷售下降，導(dǎo)致效益同比大幅下降。

　　曾經(jīng)醫(yī)藥股黑馬的中恒集團(tuán)(600252.SH)，1月18日披露的業(yè)績快報(bào)僅為4億元凈利潤，與2010年年報(bào)提出的2011年實(shí)現(xiàn)凈利潤6億元目標(biāo)相差甚遠(yuǎn)，更遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的8億元凈利潤，其股價(jià)隨之連續(xù)出現(xiàn)兩個(gè)“一字”跌停板。

　　而中恒集團(tuán)給出的業(yè)績與經(jīng)營目標(biāo)凈利潤差異的兩個(gè)原因，其中一個(gè)就是公司未能如期轉(zhuǎn)讓欽州恒祥豪苑等房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　由于投資者群情洶涌，中恒集團(tuán)控股股東廣西中恒實(shí)業(yè)只得承諾采取穩(wěn)價(jià)措施，通過上證所交易系統(tǒng)增持公司股票2605542股，占公司總股本的0.24%。

　　但大股東增持上市房企股份，也被市場視作存在“釣魚”融資的預(yù)期，盡管增發(fā)配股通道受阻，但出讓項(xiàng)目公司股權(quán)、民間借貸、發(fā)債、發(fā)行信托產(chǎn)品等，同樣能夠維持資金生命線。

　　2月3日，華僑城A公告表示，截至2012年2月2日，華僑城集團(tuán)共增持公司股份11848499股，約占公司總股本的0.212%。此前的2011年10月26日，華僑城A發(fā)布公告稱，公司控股股東華僑城集團(tuán)通過二級市場增持公司股份，并計(jì)劃在12個(gè)月內(nèi)增持不超過公司總股本2%的股份。

　　而1月30日，冠城大通亦披露，控股股東豐榕投資通過上證所交易系統(tǒng)增持公司216.37萬股，占公司已發(fā)行總股份的0.29%。豐榕投資還擬在未來12個(gè)月內(nèi)繼續(xù)增持公司股份，累計(jì)增持比例不超過公司已發(fā)行總股份的2%。

　　房地產(chǎn)公司的融資渠道持續(xù)收窄、融資成本持續(xù)攀升是不爭的事實(shí)，數(shù)據(jù)顯示，截至2011年10月30日有可比數(shù)據(jù)的108家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司之中，資產(chǎn)負(fù)債率在50%以上的有87家，占比高達(dá)80.56%。截至2011年第三季度末，上述108家房企合計(jì)背負(fù)9928億元債務(wù)，負(fù)債總額與資產(chǎn)總額比高達(dá)73%，平均每家負(fù)債109億元，較上年同期增四成，較同年上半年增加十分之一。

　　國泰君安研究報(bào)告顯示，按照目前的口徑計(jì)算，2012年房企的資金缺口量將達(dá)到1.35萬億元。

　　根據(jù)中金公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年和2011年新增房地產(chǎn)信托估計(jì)為5000億元，占到存量信托的70%。由于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限多在1.5年到3年之間，按照1.5—2 年的發(fā)行期限，總還款額7000億的房地產(chǎn)信托還款期集中在今年起的三年內(nèi)。

　　國泰君安研報(bào)認(rèn)為，地產(chǎn)信托資金一般的資金年回報(bào)率達(dá)15%—20%，遠(yuǎn)高于銀行貸款，大大增加了房企的融資成本，同時(shí)壓縮著房企的利潤空間。

　　中金公司預(yù)估，2012年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2234 億，總還款額約2500 億，2013年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2816 億，總還款額約3100 億。2012年分季度來看，3 月到期約220 億元，是小高峰，7 月起則是到期大高峰，每月均在300 億元以上。

　　不僅如此，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)除銀行貸款、信托資金之外，還有到期或即將到期的離岸私募債、房地產(chǎn)基金、民間借貸等，預(yù)計(jì)總計(jì)金額高達(dá)2萬億元以上。

　　而據(jù)央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年全年房地產(chǎn)新增貸款雖較前一年下降38%，但累計(jì)新增貸款亦達(dá)到1.26萬億元。

　　巨大資金重壓之下，房企不得不采取多渠道融資來自救，根據(jù)名流置業(yè)(000667.SZ)1月12日公告，其子公司沈陽印象名流置業(yè)有限公司擬向公司第二大股東北京國財(cái)借款4億元，期限為12個(gè)月，借款年利率為6.56%。而數(shù)據(jù)顯示，今年1月以來共有8家上市房企的股東9次質(zhì)押其持有的全部或部分股份，合計(jì)質(zhì)押5.8億股，去年上市房企股東所質(zhì)押的股份達(dá)到165.87億股。

　　此外，北京中原市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年全年，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模股權(quán)變動超過124宗，交易金額471.76億，同比2010年，分別上漲47.6%、185.5%。

　　雖然種種跡象表明房企的資金危局已經(jīng)悄然而至，但2月1日證監(jiān)會公布的IPO申報(bào)企業(yè)名單顯示，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)的IPO申請赫然在列，這是否表明在地產(chǎn)危言之下，監(jiān)管思路已經(jīng)開始逐漸放松?

　　最近這輪房價(jià)下跌，主要是從去年的第三季度開始，但房價(jià)跌多少才算是“合理回歸”，政府從來沒有給出定量的說法，而調(diào)控已從“堅(jiān)定不移”換成了“鞏固成果”， 這是否意味著，政府是不是也不希望房價(jià)立刻大跌?

　　因此，樓市下跌是現(xiàn)狀，但或許已經(jīng)在股價(jià)里了，而投資是投資未來，未來的方向，是貨幣放松和政策微調(diào)。