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1、物業(yè)管理招標(biāo)(要點(diǎn)) 

(1)概念：是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人）根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，由多家物業(yè)公司參與競(jìng)投，從中選擇最符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。

（2）招標(biāo)的主體：物業(yè)建設(shè)單位，業(yè)主大會(huì)（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。 

2、物業(yè)管理投標(biāo)(要點(diǎn)) 

(1)概念：是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。

(2)投標(biāo)主體：物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)管理公司。

3、物業(yè)管理招標(biāo)類型(要點(diǎn)) 

(1)根據(jù)物業(yè)類型劃分：可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅物業(yè)招標(biāo)和非住宅物業(yè)招標(biāo)。

(2)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分：根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為：整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)。

(3)按招標(biāo)主體的類型劃分：前期物業(yè)管理一般以建設(shè)單位為招標(biāo)主體；物業(yè)管理正常運(yùn)作后，一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公大樓設(shè)施，招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購(gòu)中心。

(4)按項(xiàng)目服務(wù)方式不同：物業(yè)招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目超標(biāo)。 

4、物業(yè)管理招投標(biāo)的特點(diǎn)(要點(diǎn)) 

(1)綜合性:(住宅、辦公樓、商業(yè)等)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。

(2)差異性:(消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)不同)

(3)特殊性:(一是招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(huì)、建設(shè)單位、政府機(jī)構(gòu)；二是服務(wù)是全天候、不間斷、全方位和多層次)。 

5、物業(yè)管理招標(biāo)方式(要點(diǎn))   

(1)公開(kāi)招標(biāo):是指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式；特點(diǎn)：公開(kāi)招標(biāo)的評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。

(2)邀請(qǐng)招標(biāo):又稱有限競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)或選擇性招標(biāo)，特點(diǎn)：招標(biāo)人不使用公開(kāi)方式，投標(biāo)人是特定的。 

6、物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)內(nèi)容 

(1)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容      

①對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議

②對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見(jiàn)

③對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要，提供專業(yè)意見(jiàn)并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行必要的監(jiān)督

④提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議

⑤參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收，并提出相應(yīng)整改意見(jiàn)

⑥設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃

⑦對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案

⑧建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案

⑨辦理移交接管，對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù) 

(2)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容 

①項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立，包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等

②房屋及共同設(shè)施設(shè)備的管理；

③環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等。

④客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施；

⑤精神文明建設(shè)；

⑥物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng)；

⑦財(cái)務(wù)管理，包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。 

(3)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定 

物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問(wèn)服務(wù)型管理方式和合資合作等三種方式。 

7、物業(yè)管理招標(biāo)、投標(biāo)的基本要求 

(1)參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定組織招投標(biāo)活動(dòng)，即對(duì)招標(biāo)投標(biāo)的資格認(rèn)定以及招標(biāo)投標(biāo)的具體實(shí)施程序都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理；

(2)在招投標(biāo)中，無(wú)論是招標(biāo)方還是投標(biāo)方都應(yīng)該充分考慮市場(chǎng)要素。

(3)招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求，選擇最適合項(xiàng)目運(yùn)作業(yè)主需求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及服務(wù)；對(duì)投標(biāo)方而言，不僅要依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需求制訂符合項(xiàng)目要求的物業(yè)管理模式和運(yùn)作方案，還應(yīng)充分考慮項(xiàng)目運(yùn)作實(shí)施過(guò)程中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，在投標(biāo)策略方面也應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與企業(yè)自身的條件組織投標(biāo)活動(dòng)。

(4)應(yīng)明確招投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，確保招投標(biāo)活動(dòng)順利進(jìn)行。 

8、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則：(公開(kāi)、公平、公正、合理、守信踐諾)

(1)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得于不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人；不得對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)高的資格要求。

(2)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守相關(guān)法律、法規(guī)和招標(biāo)文件的要求。

(3)確保招投標(biāo)公開(kāi)、公正地實(shí)施。

(4)實(shí)事求是，守信踐諾。 

9、物業(yè)管理招標(biāo)的條件 

(1)主體條件：招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程和結(jié)果及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)；招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標(biāo)項(xiàng)目為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或公共事業(yè)的，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)、授權(quán)。

(2)項(xiàng)目條件：按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的。經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

國(guó)家提倡（非強(qiáng)制性）建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

必須通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的項(xiàng)目，僅為新開(kāi)發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅；新開(kāi)發(fā)的非住宅的項(xiàng)目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。 

10、物業(yè)管理招標(biāo)的程序 

(1)成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

(2)編制招標(biāo)文件 

招標(biāo)文件內(nèi)容：

①招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；

②物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、要求；

③投標(biāo)人、投標(biāo)書的要求；

④評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和辦法；

⑤招標(biāo)活動(dòng)方案，包括開(kāi)標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)；

⑥物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；

⑦其他說(shuō)明和法律法規(guī)內(nèi)容。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，報(bào)主管部門備案。 

(3)公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書 

招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)的，應(yīng)通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)企業(yè)發(fā)出。

(4)發(fā)放招標(biāo)文件 

公開(kāi)招標(biāo)，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日，招標(biāo)人對(duì)發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有投標(biāo)人。 

(5)投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審 

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過(guò)多時(shí)，可以由招標(biāo)人從此選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。 

(6)接受投標(biāo)文件 

(7)成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)

評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為5人以上，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。

(8)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 

開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行；開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

評(píng)標(biāo)由評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審認(rèn)為所有文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。完成評(píng)標(biāo)后，推薦不超過(guò)3名（1-3）名有排序的合格中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向主管部門備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知發(fā)出30日，按招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。 

11、物業(yè)管理投標(biāo)的程序 

⑴獲取招標(biāo)信息（一是從公共媒介上采集公開(kāi)招標(biāo)信息；二是來(lái)自招標(biāo)方的邀請(qǐng)）

⑵項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范。投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于：①招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)；②投標(biāo)人；③競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

風(fēng)險(xiǎn)防范措施：①嚴(yán)格按照法律、法規(guī)要求參與投標(biāo)活動(dòng)；②對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析、評(píng)估；③選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完善盈利優(yōu)勢(shì)明顯的物業(yè)；④充分考慮企業(yè)的承受能力；⑤慎重對(duì)待合同的附件條款。

⑶登記并取得招標(biāo)文件

⑷準(zhǔn)備投標(biāo)文件   

⑸送交投標(biāo)文件

⑹接受招標(biāo)方的資格審查

⑺參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)

⑻簽訂并執(zhí)行合同 

12、投標(biāo)文件又稱標(biāo)書，一般由： 

(1)投標(biāo)函；(2)投標(biāo)報(bào)價(jià)表；(3)資格證明文件；(4)物業(yè)管理方案；(5)招標(biāo)文件要求的其他材料。

常見(jiàn)的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類：

①商務(wù)文件（公司簡(jiǎn)介、公司法人地位及法定代表人證明、投標(biāo)報(bào)價(jià)單及招標(biāo)文件要求提供的其他材料）；

②技術(shù)文件（主要是物業(yè)管理方案和招標(biāo)要求提供的其他技術(shù)資料）。 

13、物業(yè)管理投標(biāo)文件中物業(yè)管理方案的編寫(要點(diǎn)及方法) 

(1)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思；

①項(xiàng)目簡(jiǎn)介；②服務(wù)需求分析；③項(xiàng)目的可行性研究與定位；④服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)；⑤物業(yè)管理服務(wù)模式

(2)管理方式與運(yùn)作程序；

(3)人員配備、培訓(xùn)與管理；

(4)管理指標(biāo)與措施；

(5)管理制度的制訂；（公眾制度和內(nèi)部管理制度）

(6)檔案資料的建立與管理；

(7)早期介入與前期物業(yè)管理服務(wù)；

(8)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；

(9)工作計(jì)劃、物資裝備；

(10)費(fèi)用測(cè)算(依據(jù)、內(nèi)容、方法)、成本控制。 

14、制訂物業(yè)管理方案的一般程序：（要點(diǎn)） 

(1)組織經(jīng)營(yíng)、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員參與物業(yè)管理方案的制訂；

(2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析、收集相關(guān)信息及資料；

(3)根據(jù)招標(biāo)文件的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作；

(4)確定組織架構(gòu)和人員配置；

(5)詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本；

(6)制定詳細(xì)的操作方案；

(7)根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)施設(shè)備技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)人員配置等測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（合同總價(jià)和單價(jià)）

(8)對(duì)擬定的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整；

(9)排版、印制、裝訂。

15、制定物業(yè)管理方案的要求：（要點(diǎn)） 

①方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)標(biāo)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件，不缺不漏；

②方案內(nèi)容必須符合國(guó)家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定；

③方案中對(duì)招標(biāo)文件的要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須可實(shí)現(xiàn)（可實(shí)現(xiàn)承諾、計(jì)劃、目標(biāo)）；

④按市場(chǎng)按實(shí)際，不高不低。 

16、物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容：（要點(diǎn)）

(1)關(guān)鍵性內(nèi)容（體現(xiàn)企業(yè)理念優(yōu)勢(shì)實(shí)力）：

①整體設(shè)想與構(gòu)思；

②組織架構(gòu)與人員配置；

③費(fèi)用測(cè)算與成本控制；

④管理方式、運(yùn)作程序及管理措施。

(2)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：

①管理制度的制訂；

②檔案的建立與管理；

③人員培訓(xùn)與管理；

④早期介入及前期服務(wù)內(nèi)容；

⑤常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)的綜述；

⑥管理指標(biāo)；

⑦物資裝備與工作計(jì)劃。 

17、參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件(要點(diǎn)) 

①法律法規(guī)規(guī)定的要求：必須取得《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書》；

②招標(biāo)方規(guī)定要求。 

18、物業(yè)管理投標(biāo)的策略與技巧： 

(1)投標(biāo)組織的策劃

(2)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘

(3)投標(biāo)文件的編寫：物業(yè)管理投標(biāo)文件除了按規(guī)定格式響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理的要點(diǎn)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。

1)投標(biāo)文件編寫的基本要求  

①使用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂；

②使用統(tǒng)一的貨幣；

③標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范統(tǒng)一；

④使用準(zhǔn)確的表述方式；

⑤確保資料的真實(shí)性。

2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問(wèn)題

①填寫無(wú)遺漏；

②不修改填寫內(nèi)容；

③填寫方式規(guī)范；

④不改變標(biāo)書格式；

⑤數(shù)字準(zhǔn)確；

⑥報(bào)價(jià)合理；

⑦包裝整潔美觀；

⑧做好投標(biāo)文件保密措施。

(4)投標(biāo)報(bào)價(jià)策略與技巧

投標(biāo)報(bào)價(jià)策略主要有：

①對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營(yíng)管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤(rùn)空間，在基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)標(biāo)底和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)范圍；

②密切關(guān)注、正確分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的報(bào)價(jià)；

③補(bǔ)充一些投標(biāo)人有能力承擔(dān)的優(yōu)惠條件作為報(bào)價(jià)的附加。

(3)報(bào)價(jià)的技巧有：①多方案標(biāo)價(jià)；②保本報(bào)價(jià)。

(5)現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧

(6)簽約談判技巧 

19、物業(yè)管理成本主要包括：

(1)人工費(fèi)用

(2)行政辦公費(fèi)用

(3)公共設(shè)施日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用

(4)機(jī)電設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用

(5)環(huán)境物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

(6)安防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用

(7)公用水電費(fèi)用

(8)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

(9)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

(10)保險(xiǎn)費(fèi)

(11)法定稅費(fèi)

(12)管理傭金（合理利潤(rùn)）